近年来，随着日本房产市场对外国人开放程度的提高，不少海外投资者产生了一个共同疑问：在东京、大阪购置一套房产是否意味着能直接获得日本居留资格？这个问题背后既牵扯着对日本移民政策的误解，也反映出市场对投资移民规则的认知缺失。
日本法务省明文规定，单纯的房产购置行为不构成移民申请的法律依据。这个政策设计与葡萄牙、希腊等国的"购房换居留"制度形成鲜明对比。东京都心一套8000万日元的高级公寓和北海道一套300万日元的旧宅在法律层面上对居留权的获取权重完全等同——即零价值。
但房产投资与移民路径并非全无关联。根据日本经营管理签证制度，若投资者以房产为核心组建符合规范的企业主体，则可能打开合法居留的通道。例如：购置5套以上出租公寓并设立租赁管理公司，或购买整栋建筑改造为合规民宿进行运营。此时需要满足500万日元注册资本金、明确的商业计划书和实际办公场所等硬性条件。某中国投资者2019年通过收购大阪12套小型公寓成立物业管理公司，成功续签经营管理签证的案例，证明了这种模式的可行性。
更为成熟的移民路径集中在"高度人才签证"体系。该计分制度对年收入、学历、工作经验等指标进行量化评估，当总分达到70分时，申请永住资格所需居留年限可从10年缩短至3年。一位持有香港精算师执照的申请者，凭借东京某金融机构的年薪1500万日元职位，加上硕士学位和日语N1证书，在评估中获得85分，创造了获批速度记录。
投资移民的深层逻辑在于贡献度衡量。日本入国管理局统计显示，2022年通过经营管理签证转为永住者的成功率约为41%，而中止续签的案例中，68%存在企业实际经营存疑或雇佣规模不达标的情况。与之形成对比的是，高度人才签证持有者的永住获批率高达92%，印证了技术贡献型移民的政策倾斜。
对于坚持纯房产投资的群体，需要正视的现实是：每年需额外负担固都税、修缮基金等持有成本约房产价值的1.5%-2%。若以投资为目的，东京都心二手公寓的平均年租金回报率4.2%可能难以覆盖移民相关支出。某上海投资者斥资2亿日元购置六本木高级塔楼后，因未能建立可持续经营项目，最终在三年签证期内未能续签的教训值得警醒。
理性路径应包含分步规划：初期通过设立合规经营实体获取居留资格，中期通过在地经营活动积累信用记录，五年后根据"在留10年"条件申请永住，或通过持续提升高度人才评分加速进程。专业行政书士建议，将房产投资与企业经营组合设计，比如使用租赁收益补充公司流水，可提高签证续签的成功率。这个过程中，保持完整的纳税记录、遵纪守法证明和社区融入度，往往比资产规模更具决定性作用。
