第1条：重新设立“合格投资者永久居民”

简单说：

巴拿马在“经济原因永久居民”这个大类别下面，重新明确设立：

“合格投资者永久居民”

只要外国人在巴拿马维持符合规定的投资，就可以申请这一类别的永久居民身份。

也就是说，这个项目本质上还是：

通过投资 → 获得巴拿马永久居民身份。

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第2条：最低投资300,000美元，而且必须是自己的境外资金

这一条非常重要。

原则上的最低投资额：

30万美元

而且必须：

来自境外资金。

投资可以：

第一种

以个人名义投资。

第二种

通过一个合法成立并且有效存续的公司投资。

但是如果通过公司：

每一个申请人都必须证明自己是这个公司的最终受益人。

同时投资必须使用：

申请人自己的资金。

必须证明：

• 钱是谁的；
• 钱在哪里；
• 钱怎么转过来的；
• 最终投到哪里。

也就是：

资金来源 + 所有权 + 资金路径，都要能够证明。

特别禁止

如果钱是别人：

• 送的；
• 赠与的；
• 无偿转让的；
• 免费给你的；

不能拿来凑这30万美元投资额。

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第2条还有一个公司持有房产的重点

如果投资通过外国公司完成，必须提供：

• 公司存在证明；
• 公司有效存续证明；
• 股权结构；
• 最终受益人；
• 法定代表人；
• 实际控制权。

而且外国公司的文件，要按照规定：

认证或者海牙认证，并在需要的时候翻译成西班牙语。

所以你刚才问的：

“公司买房，法人能不能办？”

准确说：

可以通过公司持有投资，但不是因为你是“法人代表”就自动获得身份。

关键是你要证明：

你是最终受益人，并且实际控制这项投资。

第3条：投资认证怎么走

这条主要讲：

投资认证由谁负责。

巴拿马商务工业部负责投资认证。

具体由：

国家投资促进部门 → 投资者服务部门

负责审核。

审核内容包括：

• 投资是否真实；
• 文件是否完整；
• 金额是否达到要求；
• 投资方式是什么；
• 投资是谁的；
• 是否符合新法。

审核完成以后：

投资认证会送到巴拿马国家移民局。

然后移民局继续办理永久居民身份。

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第3条：投资认证有效期3个月

投资认证不是永久有效。

官方规定：

3个月

从投资认证签发之日起计算。

必须在这3个月有效期内，把完整申请递交给移民局。

如果已经把完整申请交给移民局之后，认证才过期：

如果延误不是申请人造成的，不需要重新申请投资认证。

但是如果：

认证先过期了，

你才去递交申请，

或者因为申请人自己拖延导致过期，

那么：

要重新申请投资认证。

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第3条：夫妻和子女可以合并计算一笔投资

这个也是非常重要的。

如果投资是：

• 共同持有；
• 共同产权；
• 通过公司；
• 通过私人利益基金；

而且里面有多个最终受益人，

原则上：

每个主申请人都要分别达到最低投资额。

但是有一个家庭例外。

如果是：

主申请人 + 配偶 + 同一份申请中的受抚养子女

共同拥有这笔投资，

并且能够证明：

• 共同产权；
• 共同持有；
• 或者共同最终受益人；

那么：

一家人的投资可以作为一笔投资计算。

前提是：

净可计算价值达到适用的最低投资额。

这一点非常重要。

也就是说，家庭一起申请和几个没有关系的人共同投资，法律处理是不一样的。

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第3条：境外资金怎么证明

政府可以要求你提供：

第一种

境外银行或者巴拿马银行的证明信。

证明钱：

从境外汇过来了。

第二种

境外银行流水或者巴拿马银行流水。

证明：

这笔钱确实进行了投资。

第三种

收款人的公证声明 + 银行原始证明。

证明：

投资款确实来自境外。

所以以后客户办理这个项目：

不要只准备：

“我有30万美元。”

而是必须能够证明：

这30万美元是我的，而且是从境外来的，而且真的投进去了。

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第4条：房地产投资——两种价格

这是整份文件里最重要的一条之一。

房地产投资分成两个类别。

第一类：首次销售的新房

最低：

30万美元

官方定义是：

新建、没有被占用，并且由开发商、项目方或者合法承继方第一次出售的房产。

所以：

开发商第一次卖给你：

30万美元。

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什么情况下仍然算“首次销售”？

以下行为本身不会自动让房子变成二手房：

• 房产分割；
• 登记建筑改良；
• 放入信托；
• 公司合并；
• 公司重组。

只要这些操作：

没有真正商业化出售给无关联第三方。

所以不是产权文件动过一次，就一定变成二手房。

第二类：二手房 / 二级市场房产

最低：

50万美元

官方定义是：

以前已经：

• 被商业销售；
• 被使用；
• 被出租；
• 或者已经转让给无关联第三方；

现在再次有偿转让。

这才属于：

二级市场房地产。

所以现在最简单的理解就是：

新房首次销售：30万。

真正进入过市场的二手房：50万。

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二手房也有例外

以下情况本身不算一次“此前销售”：

• 房产分割；
• 继承；
• 放入信托；
• 公司合并；
• 公司重组。

但是政府保留一个非常重要的权力：

如果发现这些操作实际上是为了：

规避50万美元门槛，

政府可以不认可这种安排。

也就是：

不能通过形式上的公司操作，把一套真正的二手房包装成30万美元新房。

第5条：房地产投资共同规则

这一条非常重要，我单独拆开。

① 房子到底算多少钱？

不是简单看合同价格。

官方规定：

可计算净价值 =

“实际支付价格”和“合理证明的商业价值”两者中：

取较低值

然后：

再扣除房产上的实际物权负担。

所以如果：

房子合同价50万，

但是合理商业价值只有45万，

那不能简单按50万算。

如果房产还有抵押等负担，

还要继续扣。

② 可以贷款

可以。

但是：

如果房产价值超过最低投资要求，

超出的部分可以融资。

例如：

新房价值40万美元，

最低要求30万美元。

那么：

超过30万的部分可以融资。

但是贷款必须：

• 有文件；
• 可以追踪；
• 不能让最终净投资价值低于30万美元。

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③ 公司持有房地产合法

官方明确认可：

通过公司或者私人利益基金持有房地产投资。

而且可以是：

• 巴拿马公司；
• 外国公司；
• 私人利益基金。

但申请人必须证明：

• 公司真实有效；
• 股权结构；
• 最终受益人；
• 法定代表；
• 对投资的实际控制。

所以再次强调：

不是“法人代表=移民申请人”。

而是：

最终受益人 + 实际控制投资的人，可以作为投资移民申请人。

第6条：政府开始加强房地产估值核查

这个是这次新政策非常大的变化。

官方要求：

土地管理机构安纳蒂的地籍证明继续需要。

如果政府发现：

房子的登记价值、

买卖价格、

实际市场价值，

之间存在明显问题，

可以进一步调查。

甚至可以要求：

独立商业估价

或者：

私人估价

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第6条：估价师必须独立

如果政府要求重新估价：

估价必须：

• 最近6个月内出具；
• 由符合资格的专业人士出具；
• 估价师必须独立；
• 不能和买家有利益冲突；
• 不能和卖家有利益冲突；
• 不能和开发商有利益冲突；
• 不能和中介有利益冲突；
• 不能和融资方有利益冲突。

而且估价师要说明：

估价方法、比较案例以及结论。

费用：

由申请人承担。

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第6条：最终到底按照多少钱算？

最终原则非常简单：

取低值

也就是：

实际已经支付的钱

和

政府认可的商业价值

两者：

取低。

而且：

没有实际支付的钱不能算投资。

如果合同写50万美元，

实际只支付40万美元：

不能按照50万算。

如果实际支付50万，

但是合理商业价值只有45万：

也不能简单按照50万算。

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第6条：造假会有什么后果？

如果政府发现：

• 假材料；
• 修改文件；
• 虚假合同；
• 故意虚高房价；
• 隐瞒重要信息；
• 通过虚假交易规避最低投资额；

可以：

拒绝投资认证。

如果已经拿到永久居民身份以后才发现：

当初作为移民依据的投资本身就是假的或者不符合要求，

商务工业部会通知：

巴拿马国家移民局。

然后由移民局依法处理。

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第7条：期房仍然可以30万美元

这个是很多人最关心的。

官方明确保留：

购房承诺合同，也就是期房投资。

最低：

30万美元

所以现在不是所有房地产都50万。

仍然存在：

30万美元期房通道。

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第7条：期房有两种付款方式

第一种：钱进信托

投资人把钱放进：

巴拿马持牌银行或者信托机构管理的信托。

需要有：

• 购房承诺合同；
• 信托合同。

并且合同要约定：

信托里的钱用于支付这套房子的购买义务。

第二种：100%直接付给开发商

如果房子：

• 还没有建完；
• 还没有分割；
• 还没有登记；

投资人可以：

把100%的房款支付给开发商或者卖方。

但是！

开发商必须给投资人：

银行担保

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第7条：银行担保是什么？

可以是：

• 备用信用证；
• 不可撤销银行担保；
• 履约保函。

而且必须：

不可撤销、无条件、见索即付。

担保金额：

至少覆盖投资人已经支付的全部投资

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第7条：担保要一直持续

不是开发商给一次就结束。

担保必须持续到：

房子建成 + 分割 + 登记到投资人名下。

而且：

每年都要重新提交有效的银行担保。

第7条：开发商违约怎么办？

如果开发商没有按合同：

• 建房；
• 分割；
• 登记；

投资人可以按照银行担保条款：

执行银行担保。

同时还有一个更重要的保护：

可以：

更换投资

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第7条：换投资有180个工作日

如果开发商违约，

投资人想继续维持投资移民：

从原购房承诺合同约定期限结束后的下一个工作日开始：

180个工作日

之内，

可以把投资换成其他合法投资方式。

第7条：换另一个期房，只能一次

这个非常重要。

第一次期房出问题：

可以换另一个期房。

但是：

只能换一次。

如果第二个期房又失败：

以后不能再用第三个期房。

必须换成：

• 已经完成的房地产；
• 证券投资；
• 定期存款。

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第7条：期房最多拖3年

如果投资人的身份一直建立在：

购房承诺合同

上面，

累计时间：

最多3年

可以连续，也可以不连续。

如果超过3年：

房子还没有完成分割并登记到投资人名下，

又没有按规定更换投资，

那么：

就不再满足投资要求。

可能导致：

永久居民身份被取消。

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第8条：证券投资——50万美元

除了买房，

还可以通过巴拿马证券市场投资。

最低：

50万美元

而且要通过：

获得巴拿马证券监管机构许可的证券公司。

投资承诺期：

至少5年

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第8条：可以买什么？

官方列出的主要类型包括：

① 私募股权基金、风险投资基金

投资巴拿马境内：

• 企业；
• 生产项目；
• 基础设施；
• 商业项目。

② 巴拿马政府债券

包括：

• 主权债券；
• 国库券；
• 国债票据；
• 其他由巴拿马共和国直接发行或者担保的债务工具。

③ 其他合规证券

包括：

• 普通股；
• 优先股；
• 公司债；
• 共同基金；
• 房地产投资信托；
• 其他符合规定的金融工具。

但是：

必须获得监管机构认可、登记并受到监管。

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第8条：股票跌了怎么办？

这个规定很有意思。

如果只是正常的：

市场价格波动

导致投资价值下降，

本身不会自动认定投资人违反最低金额要求。

但是前提是：

• 不是投资人主动撤资；
• 没有主动出售；
• 没有主动抵押。

而且政府通知以后：

90个日历日

之内把投资额恢复到要求水平。

第9条：银行定期存款

另一种方式：

银行定期存款。

最低期限：

5年

而且这笔定期存款：

不能：

• 抵押；
• 被第三方融资占用；
• 质押；
• 被其他方式控制。

第9条：私人银行——75万美元

如果是在：

符合条件的私人银行

办理定期存款：

最低：

75万美元

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第9条：国家银行——50万美元

如果把钱直接存入：

巴拿马国家银行

或者：

巴拿马储蓄银行

最低金额降低到：

50万美元

也就是说：

私人银行

75万美元。

巴拿马国家银行/储蓄银行

50万美元。

而且都要保持：

至少5年。

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第10条：政府可以随时要求补材料

这一条非常简单：

即使你已经按照清单交完材料，

商务工业部和移民局仍然可以在：

申请过程的任何阶段

要求：

• 额外材料；
• 资金来源证明；
• 投资合法性证明；
• 其他必要文件。

目的就是核实：

投资是不是真的，钱是不是合法的，资金来源是不是境外的。

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第11条：政府申请费用

主申请人：

5000美元

交给：

巴拿马国家财政部门

作为移民申请费用。

另外：

5000美元

交给：

巴拿马国家移民局

作为遣返保证金。

所以主申请人这两笔：

一共10000美元

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第11条：家属费用

如果带家属：

每一个家属：

1000美元

给国家财政部门。

另外：

1000美元

给国家移民局作为遣返保证金。

所以：

每增加一个家属，政府费用合计2000美元。

第12条：投资必须保持5年

这个非常重要。

拿到身份以后：

投资不能马上卖。

必须保持：

至少5年

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第12条：提前卖掉怎么办？

如果投资在5年之内：

• 消失；
• 出售；
• 更换；
• 终止；

投资人必须在：

30个日历日

内通知商务工业部。

第12条：政府给你90天重新投资

如果提前撤资：

政府可以给你：

最多90个日历日

重新做一笔符合规定的等值投资。

这90天之内：

取消永久居民身份的行政程序暂缓。

但是90天到了：

如果没有完成重新投资，

那么：

永久居民身份可能被取消。

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第12条：每年都要证明投资还在

不是拿到身份以后5年什么都不用管。

每年都要证明：

我的投资还存在。

一年一次，

一直做到：

满5年。

而且由：

投资人的律师/授权代理人

办理年度证明。

提交时间：

移民批准决定周年日前30个日历日内。

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第12条：期房每年还要交什么？

如果是：

信托模式

每年提交信托机构证明：

钱确实按照购房安排逐步支付给开发商/卖方。

如果是：

100%直接支付开发商模式

每年提交：

仍然有效的银行担保。

所以期房每年都要继续证明：

钱和项目都还符合要求。

第13条：设立“专门窗口”

政府专门设置：

投资移民特别办理窗口

目的就是：

把投资认证和移民手续集中办理。

希望：

• 简化流程；
• 提高效率；
• 提高安全性；
• 提高透明度。

另外一个重要规定：

如果文件在完整材料递交的时候仍然有效，

后来只是因为政府内部部门之间处理时间太长导致过期：

原则上不会仅仅因为这个原因要求重新办理。

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第14条：5年连续居住，可以申请入籍

这个要特别注意。

投资移民：

不是5年自动入籍。

而是：

如果外国人在巴拿马：

连续居住5年

可以按照巴拿马宪法规定：

申请归化成为巴拿马公民。

而且：

配偶、子女等符合条件的家属也可以适用相关规定。

但是最终仍然要满足：

巴拿马宪法和法律规定的入籍条件。

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第15条：投资认证最多15个工作日

政府这次把办理时间写进法规。

商务工业部收到完整并正式受理的材料以后：

最多15个工作日

完成：

投资认证。

如果材料有问题：

政府通知你补。

你有：

15个工作日

补材料。

而且：

材料没补完整之前，不算正式受理。

所以15个工作日不是从你随便上传第一份材料就开始计算。

第15条：移民审批最多30个工作日

投资认证下来以后：

移民局收到完整申请：

最多30个工作日

做出移民决定。

所以官方规定的核心时间：

投资认证：15个工作日

↓

移民审批：30个工作日

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第16条：可以先在境外递交申请

这个也是中国客户非常关心的。

官方明确规定：

申请人和家属甚至可以在进入巴拿马之前提交申请。

也就是说：

不是必须：

先入境 → 再申请。

可以通过：

特别授权代理人

先递交。

但是有一个条件：

在真正拿到移民卡之前，

必须完成：

• 生物信息采集；
• 外国人登记。

所以：

可以境外先申请，但最终身份登记还是要完成巴拿马要求的生物信息手续。

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第17条：以后生孩子、结婚，可以直接加入

这个对家庭客户很有用。

如果主申请人已经拥有：

合格投资者永久居民身份

而且一直维持投资，

以后：

生了孩子

或者：

后来结婚

那么：

新的孩子或者新配偶可以直接加入主申请人的身份。

包括：

• 后来出生的孩子；
• 后来收养的孩子；
• 后来结婚的配偶。

不需要重新做一套投资移民。

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第17条：新增家属要多少钱？

每个新增家属：

1000美元

给国家财政部门。

再：

1000美元

给移民局。

也就是：

每增加一个后续家属，政府费用2000美元。

完成手续以后：

家属获得永久居民卡。

第17条：如果后来离婚、主申请人去世、孩子成年怎么办？

这种情况：

不会自动取消。

例如：

• 主申请人死亡；
• 离婚；
• 子女成年；
• 其他依赖关系发生变化；

必须通知移民局。

然后移民局根据具体情况：

单独决定这个家属身份是继续、修改还是终止。

而且官方特别强调：

不能不经过程序就自动取消。

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第18条：原来的“经济偿付能力”身份，可以转成投资移民

这个是过渡政策。

如果新法生效的时候：

你已经属于：

经济偿付能力永久居民

或者正在申请这个类别，

那么在：

12个月

之内，

可以申请转成：

合格投资者永久居民。

但是必须重新满足：

• 投资金额；
• 资金来源；
• 资金路径；
• 投资价值；
• 其他新政策要求。

第18条：2020年10月15日以前的投资不算

这一点官方写得很明确。

如果投资是在：

2020年10月15日之前

做的，

不能拿来作为现在这个投资移民项目的投资基础。

只有：

2020年10月15日以后

进行的投资，

并且符合新政策的：

• 资金路径；
• 所有权；
• 投资价值；

才可以被考虑。

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第19条：已经递交的申请，原则上按旧政策

这是非常重要的过渡条款。

如果在新法生效以前：

已经向：

• 商务工业部；
• 或者移民局；

提交了申请，

那么原则上：

按提交申请时有效的政策

来处理。

也就是说：

不是今天新政策出来，所有老客户全部按照新政策重新来。

第19条：已经签订并完成约束的投资，也有过渡保护

如果在新法生效之前：

已经完成：

具有法律约束力的投资或者合同，

并且在新法生效以后：

6个月

之内提交对应申请，

可以继续适用：

原来的规则。

而以前已经签发的：

投资认证

在自己的有效期内：

继续有效。

第19条：新的房产估值规则不追溯

如果你之前已经拿到了有效投资认证，

新的估值和价值审核规则：

原则上不能倒过来重新否定你的投资。

但是有一个例外。

如果发现：

• 假材料；
• 虚假交易；
• 欺诈；
• 非法资金来源；

那么政府仍然可以依法调查。

而且要遵守：

正当程序和申辩权。

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第20条：旧法正式被替代

这条就是：

新法取代旧法

正式废止：

2020年10月15日第722号行政法令

以及后续：

第109号行政法令

和：

2024年第193号行政法令

也就是说：

以后以这一份2026年的新法令作为新的制度基础。

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第21条：什么时候生效？

最后一条非常简单：

公布后生效

也就是说：

2026年9月16日刊登官方公报后开始生效。

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最后给你做一张“巴拿马新投资移民政策总表”

这份新法，我认为最值得记住的是10个数字

30万
首次销售新房。

50万
二手房。

30万
符合条件的期房。

50万
证券投资。

75万
私人银行定存。

50万
巴拿马国家银行/储蓄银行定存。

5年
投资维持期限。

3年
期房作为移民基础的最长累计期限。

180个工作日
开发商违约以后更换投资的特殊期限。

90天
投资提前退出以后重新投资的期限。

再加两个办理时间：

15个工作日：投资认证。

30个工作日：移民审批。

这些才是这份2026年新法真正的核心数字。

最后特别纠正一个容易被市场说错的地方

千万不要对客户简单说“巴拿马购房移民从30万全面涨到50万”。

从你上传的官方原文看，准确说法应该是：

2026年9月新法把房地产投资明确分成了首次销售的新房和二级市场房产：首次销售新房最低30万美元，二级市场房产最低50万美元；同时，符合条件的购房承诺合同，也就是期房投资，仍然保留30万美元门槛。

这才是这份官方文件真正规定的内容。

 GacetaNo_30613_20260916.pdf

官方文件： 

GacetaNo_30613_20260916.pdf