近年来，随着日本旅游业的热度攀升和日元汇率走低，不少海外投资者将目光投向日本房地产市场。"在日本买房就能移民"的说法在网络上流传甚广，但这种认知与日本实际的移民政策存在较大偏差。事实上，日本从未设立类似欧洲国家的"购房移民"政策，房产所有权与居留资格在法律层面完全是两个独立的概念。
根据日本《出入国管理及难民认定法》，外国人获取长期居留资格的核心途径包括工作签证、经营管理签证、高度人才签证、留学签证以及配偶签证等。其中与投资关联度最高的经营管理签证，要求申请人必须在日本实际经营企业，并满足500万日元（约合23万人民币）以上的注册资本、明确的商业计划书以及办公场所等条件。单纯购买房产用于出租收租的行为，由于缺乏主动经营要素，通常无法满足签证审批要求。法务省入国管理局在审查时，重点考察企业经营的真实性和持续性，近年更是加大了对"挂名经营"行为的审查力度。
值得关注的是，日本在2012年推出的"高级经营管理签证"为高净值人士开辟了快速通道。该签证采用积分制，评分项涵盖学历、年收入、日语能力、企业规模等指标。若申请人能通过购买房产组建物业管理公司，并配合其他加分项达到70分以上，理论上可在3年内申请永住，但这本质上仍属于企业经营管理行为，与直接购房移民存在本质区别。
对于普通投资者而言，购置日本房产虽不能直接获得居留权，却可能成为移民规划的辅助手段。通过房产投资产生的稳定收益，可部分满足签证续签时的收入证明要求；持有民宿牌照的房产还能与旅游签证形成良性互动。但需要警惕的是，市场上存在以移民为噱头的房产销售陷阱，部分中介刻意模糊投资与居留的关系，导致投资者蒙受经济损失。专业行政书士建议，移民规划应优先确定合规的签证路径，再考虑房产配置的协同效应，而非本末倒置。
