近年来，随着全球移民政策逐渐收紧，欧洲一些国家推出的"黄金签证"项目成为高净值人群关注的焦点。地中海岛国马耳他因其"四位一体"（欧盟成员国、申根区、欧元区、英联邦国家）的特殊身份，吸引了大量投资者目光。在众多咨询中，"通过购房实现移民"是高频问题之一。实际上，马耳他的移民政策与房产购置确实存在关联，但这种关联远比单纯的"买房送身份"复杂得多。
马耳他当前主流的移民通道是"永久居留计划"（MaltaPermanentResidenceProgramme,MPRP），该计划于2021年取代原有的"投资居留计划"。根据最新政策，申请人需满足"政府捐款+慈善捐赠+房产配置+行政管理费"的组合投资要求。其中，房产配置环节允许选择购买或租赁两种方式：购买不低于35万欧元（南部及戈佐岛）或35万欧元（其他地区）的房产，或租赁年租金不低于1万欧元（南部及戈佐岛）或1.2万欧元（其他地区）的房产。这意味着购房并非强制选项，但选择购置房产可满足投资要求中的必要环节。
值得注意的是，单纯购置房产并不能直接获得居留权。申请人必须同步完成向政府缴纳6.8万欧元（租房方式）或9.8万欧元（购房方式）的不可退还捐款，以及2,000欧元慈善捐赠。此外还需支付4万欧元行政管理费，并通过严格的背景审查。整个投资组合最低门槛约为116万欧元（购房方案）或82万欧元（租房方案）。这种"组合式"投资结构既保障了政府财政收入，又避免房地产市场被过度炒热。
选择购房路径的申请人还需注意区域限制。政府为平衡区域发展，对戈佐岛及马耳他南部地区实施优惠政策，这些区域的房产投资门槛较其他地区低30%。但实际操作中，优质教育资源集中的斯利马、圣朱利安斯等核心区域，房产均价已突破5,500欧元/平方米，且二手房交易周期较长。建议投资者在购房前，需综合考量房产流动性、增值潜力与移民政策的适配性。
获得永居身份后，持有人可享受马耳他免费公立医疗、欧盟境内自由流动等权益，但需注意"移民监"要求。新政取消了每年登陆一次的规定，但要求申请人必须证明与马耳他有"真实联系"，包括保留常住地址、购买医疗保险等。若未来申请入籍，还需通过语言测试并满足5年累计居住4年的严格要求。
对于希望通过房产投资移民的群体，建议采取分步策略：初期通过租房方案获得身份，待熟悉当地市场后再购置房产。这种安排既可降低初期资金压力，又能规避政策变动风险。根据马耳他统计局数据，2023年第二季度住宅价格指数同比上涨6.3%，但受全球通胀影响，购房持有成本（含房产税、维护费等）已升至房价的1.5-2%。理性投资者应综合测算长期持有成本与身份收益，避免陷入"为移民而移民"的决策误区。
