近年来，随着日本房产市场对外国投资者的开放，不少海外人士开始关注"购房移民"的可能性。网络上常常能看到"买日本房子送签证""投资房产定居日本"等吸引眼球的宣传，然而现实情况远比这些简单化的口号复杂得多。
日本并非传统的"购房移民"国家，其移民政策与房产投资之间不存在直接挂钩的法律条款。根据日本《出入国管理及难民认定法》，外国人在日本长期居留的核心依据是所持有的在留资格（即签证类型），而所有在留资格的审批均以申请人的"活动目的"为判断标准。例如，最常见的经营管理签证要求申请人必须在日本实际经营企业并创造经济价值，单纯持有房产无法被视为一种"活动目的"。即使购买价值数亿日元的豪华房产，若无法证明持续性的经营行为或雇佣关系，依然无法获得长期居留资格。
实际操作中，房产投资可能通过间接方式与移民途径产生关联。部分投资者会选择以公司法人名义购房，将房产租赁业务作为企业经营项目来申请经营管理签证。这种情况下，需要满足注册资本金500万日元（约合25万人民币）以上的基础条件，同时证明经营活动的持续性和稳定性。值得注意的是，日本入国管理局对此类申请的审查日趋严格，2022年就有超过30%的经营管理签证续签申请被要求补充说明房产经营的具体情况，包括租户管理流程、收支明细等文件。
比较其他国家的移民政策更能凸显日本的特点。希腊、葡萄牙等欧盟国家推行"黄金签证"政策时，明确规定购房达到一定金额即可获得居留权。而日本始终保持着"轻资产、重实质"的审查原则，即便是5000万日元以上的投资移民签证（即"高度人才签证"中的投资经营类别），也需要申请人提交详细的商业计划书和雇佣计划，证明投资能对日本经济产生实质贡献。
对于考虑通过房产投资居留日本的人士，需要特别注意两个现实问题。是房产维护的持续性成本，包括每年固定缴纳的固定资产税（市值的1.4%）、都市计划税（0.3%），以及管理费、修缮费等支出。其次是经营行为的可验证性，很多案例显示，仅靠单套公寓的租金收入往往难以满足签证续签所需的年营业额要求，这也是近年来经营管理签证续签率维持在85%左右的重要原因。
更可行的操作路径是将房产投资纳入整体商业规划。例如某中国投资者在东京购买整栋公寓后，不仅进行租赁经营，还成立物业管理公司雇佣当地员工，同时开展中日跨境租赁咨询服务。这种复合型经营模式在2023年日本法务省公布的典型案例中，被视为符合"经营管理活动"的认定标准。但需要警惕的是，市场上存在中介机构鼓吹"买房保签证"的虚假承诺，2021年大阪就发生多起中国投资者因轻信此类宣传导致签证失效的诉讼案件。
专业移民律师的建议揭示出关键点：日本移民制度的核心逻辑是"贡献换取居留权"。即便是投资移民渠道，也要求申请人证明其资本投入能创造就业、带动技术转移或刺激区域经济。这种政策导向使得单纯购置房产难以成为移民的"通行证"，但合理的商业布局确实可能打开合法居留的通道。对于真正有意向的投资者，组建包含税理士、司法书士在内的专业团队，制定三年期的阶段性经营计划，才是实现移民目标的务实之选。
