近年来，"购房移民"的概念在不少东亚国家悄然兴起。在东京、大阪等日本都市圈购置不动产的中国投资者逐渐增多，社交平台上不时出现"百万人民币购公寓拿日本身份"的推广信息。这些宣传常常给人造成"买套房就能移民"的直观印象，实际情况却与这种简单认知存在本质差异。
日本并非传统移民国家，但为吸引人才和投资，确实开放了多种长期居留通道。目前主流的合法居留路径包括工作签证（技术·人文知识·国际业务）、经营管理签证、高度人才签证等类别。其中经营管理签证常被中介机构包装为"购房移民"的主要通道——申请者需在日本设立公司，注册资本金500万日元（约24万人民币）以上，以企业法人的身份进行持续经营。购买公寓等不动产在此过程中可能扮演两种角色：作为公司经营资产参与租赁管理业务，或作为申请人及其家庭的居住场所。
事实上，单纯购买房产并不能直接获得居留资格。2019年修订的入管法明确规定，不动产投资本身不构成"经营活动"。实际操作中，移民机构多建议申请人成立物业管理公司，将购置的3-5套公寓转为租赁房源，通过收取租金形成持续营收。但这种模式存在诸多隐性门槛：每年需创造至少300万日元净利润以满足续签要求，且前三年仅能获得1年期签证。曾有位上海投资者购置大阪3套小户型公寓出租，因空置率超40%导致营收不足，第四年续签时被入管局拒签。
在东京这样租售比相对合理的市场，核心地段公寓年净回报率约3-4%，意味着需要持有超过1亿日元（约480万人民币）的房产才能满足续签的利润要求。这对多数普通投资者显然构成资金压力。更值得关注的是，2024年日本法务省开始严查"空壳公司"，要求经营管理签证持有人必须证明存在真实业务。仅通过房产托管公司代管出租业务，缺乏实际经营参与度的申请人，被拒签风险显著增加。
对于确有移民需求的人士，更稳妥的路径或是组合式方案：以经营签证为基础，搭配其他加分项。例如先通过留学签证完成学历转化，再转为工作签证累计居住年限；或选择北海道、冲绳等地方推出的特别积分制度。某位北京程序员2019年通过入职福冈IT企业取得技术签证，在积累五年居住期后，依托购置的1套自住公寓作为生活稳定性证明，最终在2024年顺利获得永住权。
综合来看，日本公寓更像是移民过程中的辅助选项而非决定性因素。要实现长期居留，仍需在职业规划、语言能力、社会融入等方面进行系统准备。购房决策应更多基于资产配置需求，而非简单视作移民跳板。随着日本少子化加剧，2040年前可能推出更开放的移民政策，投资者当下更需注重合法居留身份的持续性积累，而非追求短期"捷径"。
