近年来，随着日本房地产市场对外国人限制的放宽，"买房送签证"的传闻在国内网络上流传甚广。一些中介机构宣传"只需购置房产即可获得日本绿卡"，这种说法让不少对日本生活心生向往的群体产生困惑。实际上，日本的移民政策与房产购置之间并不存在直接关联，把购房作为移民的跳板这种认知存在根本性误区。
日本并不存在类似欧洲国家的"黄金签证"政策，单纯的房产投资并不能直接获得居留资格。根据《出入国管理及难民认定法》，外国人合法居留需要明确的资格类型。主流的签证类型包括留学、工作、经营管理、技术人文知识・国际业务等，每种签证都有严格的审核标准。购置房产最多能在申请永住权时作为经济实力的辅助证明，却无法成为取得居留资格的核心条件。
对于希望通过投资渠道移民的人士，日本提供的正规途径是"经营管理签证"。该签证要求申请人在日设立公司，注册资本金不低于500万日元（约合人民币25万元），需提供明确的商业计划书并通过法务局审核。重点在于经营行为的真实性，公司需持续经营并雇佣本地员工，且前三年基本不批准永住申请。现实中常见投资者通过购置民宿或商铺进行经营，但这种模式已受到日本政府的严格监管，近年来续签难度明显增加。
日本政府更倾向于吸引高附加值人才，2012年推出的"高度人才积分制"提供了快速通道。通过学历、年薪、研究成果等累计达到70分，最快一年即可申请永住权。这种政策导向表明，专业技术能力、语言水平等人才资质才是移民审核的重点。即便是投资移民渠道，也强调对本地经济的实际贡献而非单纯资产购置。
值得注意的是，日本房地产存在隐形门槛。外国人购置房产虽无法律限制，但在实际操作中可能面临贷款困难，多数需全额现金支付。东京等大都市圈的房价早已超过国内二线城市水平，核心地段公寓每平米均价折合人民币4-8万元。购置后的持有成本也不容小觑，包括固定资产税（1.4%）、都市计划税（0.3%）以及高昂的物业管理费，这些都需要纳入长期居住成本考量。
对于确有移民需求的人士，建议采用分步实施策略。可先申请为期1年的经营管理签证或工作签证，在积累居住记录期间逐步购置自住房产。通过按时纳税、参与社会保险等方式构建良好的信用记录，待满足连续居住10年的基本条件后申请永住权。这个过程中，持续稳定的收入来源远比房产价值更重要。专业移民顾问提醒，任何承诺购房保签的中介都存在法律风险，移民规划必须建立在合法签证的基础上。
