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日本房屋租赁科普,建议收藏。

时间:2023-05-26 阅读:555

一.租赁合同・租赁房屋的专业用语

房租:一般来说支付方法除了“银行汇款”和“便利店支付”以外,还可以从指定的银行账户中自动扣款, 而且

基本不接受信用卡支付。

押金:也就是“保证金”,是存放并保管在房主处的费用。金额大多设定为1~2 月的房租。它与礼金不同,

退租时将得以返还。但是,如果房间出现破坏或污损也可能很大一部分押金会被没收。

礼金:是用来支付给房主的“谢礼”,这也是日本独特的风俗习惯,金额一般设定为1~2 月的房租。但是, 最

近不收取礼金的房源越来越多。即使退租,礼金部分也将不予返还。

中介手续费:作为介绍房屋的手续费交给各中介不动产公司。平均是 1 个月的房租。

物业管理费:在每月房租的基础上另行征收,是修缮或清洁共用部分等用于维护和管理大楼的费用。不同房源的物业管理费从免费到每月平均 1~2 万日元不等。

更新费:入住后每隔 2 年要更新契约。需要支付 0~2 个月的房租作为更新费。

连带保证人:在签约时,保证入住者的身份的必不可少的人物。能够独立生活的成年人为基本条件,主要

要求日本人作为连带保证人。

*灾害保险:1~2 万日元(火灾等灾害情况下的保险费用)

二.注意六大纠纷

垃圾分类

在日本,生活垃圾不仅被细分为“可燃垃圾”、“不可燃垃圾”和“资源垃圾”,还规定了不同种类垃圾的投放日期。按照地区不同,具体的规定也将有所差异,请务必确保将指定的垃圾按指定的时间放置在指定 的地点。

噪音

很多日本的租赁用房都是木结构房屋。因为墙壁很薄,杂音会远远超出想象地影响隔壁或楼下的邻居。邀朋友们到家里聚会时,必须照顾到隔壁邻居的感受。当然更不得弹奏乐器等。

滞纳房租

记得依照指定的期限按时支付房租。反复延误支付或滞纳数月房租等恶性行为都会引发大的纠纷,务请注

意。

1 人用房的 2 人入住

租赁合同中一般规定了入住的人数。为此,不得擅自在仅供 1 人使用的房屋中,与朋友或恋人合住。如果确有困难,也必须事先咨询房地产中介公司。

假借名义

合同签约者以外人士的居住,是完全的违约行为。请注意,自己不可代替他人签约租房。

装修、改造

日本的租赁用房屋普遍要求退租时“恢复原样”,也就是说要求“按照出租时的状态予以返还”。基本上禁止

擅自更换墙纸、打钉等“房屋改造”行为。

三.租客入住后的注意事项

一般来说,入住时水电煤和通讯都处于停用状态。必须先给相关的各个所属公司逐一打电话并联系开通水煤(日本的水电煤均为付费使用制)。然后去市区役所办理住址变更手续。此外,必须仔细确认好所居住区域的垃圾投放日和分类规定。不遵守公德是引发纠纷的源泉。

如果管理人和房主就住在附近,上门打个招呼是非常重要的礼节。最好携带一些小礼物去拜访

四.日本的租屋合约

日本的租屋合约分为两种,分别是「普通借家契约」和「定期借家契约」

「普通借家契约」

1. 契约期间:至少 1 年以上,无规定上限。一般居住用公寓的契约期间通常设定为 2 年,奢华高档公寓的契约期间有可能为 3 年。此外,商业或事务所的契约期间可能为 3 年或以上。

2. 中途解约:租客可以中途解除合约,房东需有正当理由才可以。契约期间内,租客可根据合约中特约规定的“解约预告期间”以书面通知房东解约。“解约预告期间”通常为租客希望解约日期的 1 个月或2个月前。契约期间内,若房东希望解除合约,则必须提前至少 6 个月通知租客且必须有“正当理由”,例如因不得已的情况,必须收回房子自己住。(租屋前建议事先与房东确认中途解约是否会有违约金。)

3. 契约更新:可以更新合约。契约到期时租客可以续约,根据不同地区和房子合约的规定,租客需要向房东支付 1~1.5 个月份房租的“更新费”。需注意的是,如果合约到期了,租客并无通知房东续约或解约,则一律视同更新契约。

*在「普通借家契约」的制约之下,房东不能无理涨房租,而且房东也没有权力因为你不同意涨房租而赶

租客走。

「定期借家契约」

1. 契约期间:可自由约定契约期间,日文称为「期间の定めのない契约(没有规定期间的契约)”,房东与租客签订已约定好的“固定期间“契约,契约期满日到了即结束契约。因此月租公寓的合约都为此

类型。

2. 中途解约:租客可以中途终止合约,房东原则上不可以。契约期间内,租客可根据合约的特约规定的“解约预告期间”以书面通知房东解约。“解约预告期间”居住用途合约为租客希望终止契约日期的 1 个月或 2 个月前。事业用途合约则为希望终止契约的 6 个月前。(租屋前建议事先与房东确认中途解约是否会有违约金。)

3. 再契约:由于是固定期间的契约,不可更新契约,但可以“再契约”。需注意的是,如果租客希望继续 住下去,必须在租客与房东“双方”都同意的情况下,重新再签一次契约。契约期间为一年以上的定期契约,房东必须于契约期满日的 1 年~6 个月前提醒租客。

*由于「普通借家契约」较能保障租客意愿,且若屋主无正当事由就不得拒绝租客更新租约或解除合约,

因此「普通借家契约」更能保障租客权益。

*即使是短租,房东也没有权力在租客无任何违规的情况下驱逐租客。

五.日本房屋出租相关法律法规

1. 日本在 1991 年颁布了《借地借家法》,也就是租地租房法,为不动产租赁制定了规则。

2. 在日本拒交房租违反合同法

3. 日本对不动产租赁从业者有严格准入制度,在日本从事不动产租赁中介的从业者,必须通过国家资格考试获取“宅地建物取引士”资格,才能从事不动产中介的经营活动。

日本 1947 年便开始施行独占禁止法,即反垄断法。社会认知度较高,类似占据大量房源就可以肆意涨价租金这种“原始的”想法难在日本存活.

六.日本房屋涨价需满足以下条件

1.由于土地或房屋的税的变化而导致土地或房屋的价格变动使得当前的租金不符合实际的情形

2.经济形势变化导致当前的租金不符合实际的情形;

3.跟周边相似物件的租金相比过低的情形;

(如果租赁合约中写明“一定期间中租金不涨”的条款,则以该条款为准)

七.日本房屋涨价但又不想搬走,如何交涉

1.不能接受房租涨价的情形


2.一直跟房东交涉却不能定下金额的情形


3.房东拒绝收下房租的情形就日本房屋涨价,如出现以上 3 种情形可以向日本法务局寻求房租托管。可以缴纳房屋上涨前的金额,法律上承认租户支付了房租,没有滞纳行为,保有租户与房东对等商议房租金额的权利。此外,即使合约中 写明“如果不同意房租上涨就不予更新合约”也可以通过向法务局托管房租与房东进行金额交涉。简而言

之,不用考虑因未交给房东租金而被强制搬出。

*因此准确来说日本的房租可以涨价,甚至可以在租期内涨价,但是随意涨价不行。

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