先说一下迪拜的房产市场为什么这两年比较热闹，一是2022年开始俄乌冲突，俄罗斯资金紧急出逃。二是疫情后美国加息之前，一堆亚洲资金在找出口。第三中美关系紧张，香港、新加坡之外资金无处可去；迪拜恰好是唯一能同时满足“身份+隐私+回报+自由”的地方。
所以过去三年迪拜火了，但这种火，是各种偶发因素叠加出来的，并不具备可持续性。而且昨天晚上的新闻，美联储鲍威尔放话了，有可能提前降息，等降息后，全球热钱会去哪？
这两年，迪拜的房子简直成了全球投资圈的“热馍馍”
2024年全市房地产交易额超1.3万亿迪拉姆，创历史新高；
2025年第一季度，迪拜整体房价同比上涨18.1%，而热门区域如棕榈岛、公主塔周边，甚至突破25%；
房东笑了：租金收益率达到6%-9%，远高于伦敦、新加坡；
投资人也笑了：买200万迪拉姆的房子就送十年黄金签证，等于身份、资产、安全感三合一。
外行看户型，内行看位置，聪明人看政策。但再聪明的投资人，也得明白一点：
这座城市之所以如此热闹，是因为有石油国家在背后“撒钱”。
可今天的问题来了，石油，真的还能一直撑得住这份繁荣吗？
全球石油到底用在哪儿了？很多人以为石油就是工业原料、发电燃料，实际上早就变了。
根据国际能源署（IEA）和美国能源信息署（EIA）的最新数据：
用途板块 | 占全球石油消费比例 | 举例说明 |
|---|---|---|
交通运输 | 约 60% | 汽车、卡车、飞机、轮船、火车等 |
工业与化工 | 15% | 塑料、橡胶、润滑油、化肥等 |
建筑/供暖 | 8% | 重油、柴油锅炉，主要在寒带 |
发电 | 5% | 油电站，发展中国家常用 |
其他（军用/农业等） | 12% | 发电机、农机、军车、矿山机械等 |
而在这“交通运输”里，光是公路运输（也就是汽车和卡车），就占了整整80%以上。
这意味着什么？
全球石油近一半，全是给油车烧掉的。
你开一辆1.6排量的汽油车，百公里就消耗8升汽油。这种消耗，在全球每天上亿辆车同时进行。
石油不是被用在工业革命，而是被“车轮子烤干了”。
迪拜的房市繁荣，本质上是一场“石油外溢效应”我们都中东国家基本都是靠石油发的家，迪拜先知先觉提前高金融市场，吸引全球富豪避税，而且成绩不错，看着是脱掉了传统石油王国的帽子，但别忘了它的邻居——沙特、科威特、卡塔尔——可都是石油王国。
沙特一个国家的石油产量，占到全球10%以上。中东六国加起来，出口原油量超过全球市场份额的四成。
迪拜房产之所以能持续升温，有三大“资金发动机”：
中东油国的富人来买“海外资产避风港”
全球热钱在找“免税+身份”的配置入口
俄乌冲突等地缘危机，推动资本向“非制裁区”集中
而这一切的底层动力，就是这些国家过去20年靠卖油积累下的庞大资本池。
但现在的问题是：
那口井还流得那么旺吗？还值那么多钱吗？
2024年之后，油车和石油的命运开始脱钩了说起来有点讽刺
影响石油价格最大的因素，不是中东局势、也不是欧佩克减产，而是：
新能源汽车到底卖得怎么样？
2024年全球电动车销量达到1,400万辆，其中中国占了900多万。
欧洲宣布2035年全面禁售燃油车，美国加州已立法要求新车电动化，印度也在推电摩和电三轮。
而就在前天，特斯拉在德州奥斯汀正式推出了Robotaxi试点运营：10辆Model Y无人出租车，在封闭街区内“真刀真枪”上路。当天特斯拉股价一度暴涨近10%，市值增加千亿美元，引发华尔街震动。
投资人不是傻子，他们在用钱表达观点：
“交通能源的未来不再属于石油，而属于算法、AI和电池。”
如果车不再喝油了，其他国家靠什么给迪拜输血？我们不妨设想一下：
未来全球石油需求每年下降3%-5%（这还是IEA“碳中和路线图”预测的保守值）；
如果油价再也回不到每桶100美元；
如果沙特减少基建支出、主权财富基金调低海外资产配置；
那么迪拜房市的基础将被动摇：
中东本地买家的购买力会收缩
全球热钱会转向更“生产性”资产，而不是“消费性地产”
迪拜政府将不得不加税、收紧签证、减少黄金签证配额
这不是明天发生，但它可能在未来5-10年里逐渐兑现。
而作为投资者的我们，必须在故事还动听的时候，提前看到结尾。
