近年来，网络上关于"德国买房移民"的宣传逐渐增多。一些中介机构宣称"购置房产即可全家获得德国永居"，甚至打出"25万欧元圆梦欧洲"的吸睛标语。这样的说法看似诱人，但若仔细推敲德国移民政策法规，便会发现其中存在明显的认知偏差和法律误读。
根据德国《居留法》(AufenthG)第21条，通过投资获得居留许可需要满足严格条件：申请人需证明其投资行为能对德国经济产生显著促进，通常要求投资额不低于250万欧元，且必须创造至少5个本地就业岗位。这个被称作"投资移民"的渠道，与单纯购置居住性房产并无直接关联。德国联邦内政部的官方说明更明确指出，房地产投资不被视为"对德国经济有特殊利益"的类别，无法作为独立的居留申请理由。
实际操作中，购置房产对移民申请的影响常被误解。持工作签证或法人签证的申请者若拥有固定住所，虽能在续签时体现生活稳定性，但房产本身并非审批的法定要件。2019年法兰克福州法院的判例中，某中国投资者价值180万欧元的房产购置，因未能证明商业投资的持续性，仍被驳回居留申请。这印证了德国移民当局的核心审查标准——申请人对德国经济的实质性贡献，而非固定资产持有量。
值得注意的是，某些中介推介的"购房+注册公司"模式同样暗藏风险。根据《居留法》第21条第1款，法人签证申请人需提交翔实的商业计划书，证明企业具备市场竞争力并能为德国创造经济价值。汉堡经济促进局数据显示，2022年约37%的此类申请因商业计划不完善遭拒，其中多数申请人误以为房产投资可替代专业运营方案。慕尼黑移民律师施耐德指出："购置商铺或办公楼若脱离实际经营，在移民审查中与普通住宅无异"。
对比希腊、葡萄牙等推出"黄金签证"的欧盟国家，德国坚持"贡献先于资产"的移民原则。联邦统计局数据显示，2021年通过投资渠道获批的居留许可仅占总量的0.2%。对于确实希望在德定居的投资者，合规路径是申请法人签证：成立具有实际经营的公司，注册资本不少于10万欧元，雇佣本地员工并缴纳社保，经过3年合规运营后可申请永久居留。这样的制度设计，本质上将房地产市场与移民政策进行了切割。
在信息甄别方面，消费者需警惕三类典型误导话术：一是将"购房"与"落户"进行捆绑暗示，却避谈实际经营要求；二是夸大房产地理位置对审批的影响，实际上柏林与偏远小镇的房产在移民审查中权重相同；三是利用"购房送居留咨询服务"等打包方案，将房产中介服务与移民服务混为一谈。德国各州移民局官网均设有英文版政策指南，建议申请人以官方信息为最终依据。
对于真正计划移居德国的人士，更可行的路径包括：申请欧盟蓝卡（需具备德国紧缺行业本科学历及工作合同）、工作签证（需通过联邦就业局优先审核）、留学转工签等。根据德国联邦移民与难民署2023年最新政策，IT专业人员、护理人员等特定职业已获得快速审批通道。定居路径的选择，最终应建立在对自身条件的客观评估，以及对德国移民政策的准确理解之上。
